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  • Amanda Morete

Base de cálculo do ITBI: valor venal do imóvel x valor da transação

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no município de São Paulo é objeto de constantes questionamentos a respeito da sua base de cálculo: valor venal de referência do imóvel (válido para fins de apuração do IPTU) ou valor da transação do bem imóvel?

Em 2015, no julgamento da Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000, o Tribunal de Justiça de São Paulo declarou a inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei nº 11.154/91, do Município de São Paulo, que permitiam a cobrança do ITBI com base no valor venal de referência do imóvel.


Nessa ocasião, acertadamente, o Tribunal de Justiça registrou que "a apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo próprio contribuinte", sob o fundamento de que o tributo incide sobre a transação imobiliária e não sobre o imóvel em si, justificando esse entendimento.

Não obstante o direito da Prefeitura Municipal de São Paulo questionar o valor da transação com base em referências de mercado, permanece sendo cobrado o ITBI com base no valor maior entre o valor venal de referência e o valor da transação, sem se atentar para o julgamento já realizado pelo Tribunal de Justiça e para a efetiva hipótese de incidência do tributo.


Dessa forma, compete a quaisquer contribuintes promover ação judicial em face do Município, em até 5 (cinco) anos após o pagamento do ITBI, para reaver eventual valor recolhido a maior, observando como base de cálculo o valor da operação comercial em detrimento do valor venal do imóvel.

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